Guía por sector · CIIU L68
SAGRILAFT para inmobiliarias: umbrales, riesgos y sanciones
Actualizado el 6 de julio de 2026 · 8 min de lectura
El inmueble es el vehículo clásico del lavado de activos: absorbe grandes sumas, admite valoraciones flexibles y da apariencia de legitimidad patrimonial. Por eso la Supersociedades designó a los agentes inmobiliarios como sector con umbrales reducidos de SAGRILAFT. Si tu inmobiliaria facturó o acumuló activos por encima de ciertos montos, ya está obligada — y muchas no lo saben.
No es casualidad que el sector inmobiliario aparezca de forma recurrente en los documentos de tipologías de la UIAF y en los estándares del GAFI: una compraventa mueve sumas altas en una sola operación y el precio de un inmueble siempre admite discusión. Por eso la Supersociedades, a través del Capítulo X de su Circular Básica Jurídica, exige a los agentes inmobiliarios implementar SAGRILAFT con umbrales más exigentes que los de la regla general. Estar en el radar del supervisor significa una cosa: te van a pedir cuentas.
¿Qué es el SAGRILAFT y por qué le aplica a tu sector?
El SAGRILAFT — Sistema de Autocontrol y Gestión del Riesgo Integral de LA/FT/FPADM — es el sistema que la Superintendencia de Sociedades exige a las empresas del sector real en el Capítulo X de la Circular Básica Jurídica (Circular Externa 100-000016 de 2020). No es un requisito exclusivo de bancos: la obligación depende de tus cifras y de tu actividad. La guía completa del SAGRILAFT cubre el sistema de punta a punta; esta página aterriza la obligación y los riesgos a tu sector. Y no lo confundas con el PTEE, que gestiona corrupción y soborno transnacional — son sistemas hermanos y muchas empresas están obligadas a ambos.
¿Qué inmobiliarias y agentes inmobiliarios están obligadas?
Los agentes inmobiliarios (actividades inmobiliarias, CIIU L68) son sector designado en el Capítulo X de la Circular Básica Jurídica (Circular Externa 100-000016 de 2020). Eso baja el umbral del Régimen Pleno de 40.000 a 30.000 SMLMV: si al 31 de diciembre del año anterior tu empresa alcanzó ese monto en ingresos totales o en activos totales, debe implementar el sistema completo. Basta con que una de las dos variables cruce el umbral. La regla general para todos los sectores está en quién está obligado al SAGRILAFT.
La trampa está más abajo. Como sector designado, tu inmobiliaria califica como APNFD: con ingresos desde 3.000 SMLMV o activos desde 5.000 SMLMV — sin llegar a 30.000 — queda obligada al Régimen de Medidas Mínimas. Es un umbral bajo que una inmobiliaria mediana cruza sin advertirlo, y por eso este es de los sectores donde más empresas quedan obligadas sin saberlo. Ten presente, además, que la Supersociedades puede ordenar la implementación a cualquier supervisada en cualquier momento. Sal de la duda en un minuto con el clasificador de régimen: ingresas tus cifras y te dice en qué régimen quedas.
| Escenario | Umbral (ingresos o activos) | Aprox. en COP (SMLMV 2026) | Régimen |
|---|---|---|---|
| Tu sector es designado en el Cap. X | ≥ 30.000 SMLMV | ≈ $52.527 millones | Régimen Pleno |
| APNFD — sin llegar a 30.000 | Ingresos ≥ 3.000 o activos ≥ 5.000 SMLMV | ≈ $5.253 millones / ≈ $8.755 millones | Medidas Mínimas |
| Por debajo de esos umbrales | — | — | No obligada (salvo orden del supervisor) |
En todos los escenarios basta superar uno de los dos criterios — ingresos totales o activos totales — con corte al 31 de diciembre del año anterior. Los pesos son referenciales, calculados con el SMLMV 2026 de $1.750.905 (Decretos 1469 y 1470 de diciembre de 2025, valor en controversia ante el Consejo de Estado): la norma manda en SMLMV. El detalle completo de umbrales y sectores está en quién está obligado al SAGRILAFT.
¿Pleno, Medidas Mínimas o no obligada?
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¿Cuáles son los riesgos LA/FT típicos del sector?
La matriz de riesgo de tu empresa no se parece a la de ningún otro sector: estas son las tipologías y señales de alerta que los documentos públicos de tipologías de la UIAF y los estándares del GAFI han descrito para tu actividad. Úsalas como insumo de tu matriz de riesgo LA/FT — no como lista exhaustiva.
Sobrevaloración y subvaloración: el precio como herramienta de lavado
La compraventa de inmuebles permite mover sumas enormes en una sola operación, y el precio siempre tiene margen de discusión: esa combinación convierte al inmueble en el vehículo clásico del lavado. La sobrevaloración inyecta dinero ilícito con apariencia de plusvalía; la subvaloración en la escritura oculta pagos por fuera del negocio. Señales de alerta: precios muy alejados del avalúo o del mercado de la zona, reventas sucesivas del mismo bien con saltos injustificados de valor y compradores que aceptan condiciones desfavorables con tal de cerrar rápido.
Pagos de contado y recursos de terceros
El comprador que paga de contado sin poder explicar el origen de los recursos es una señal de alerta clásica del sector, recogida en los documentos de tipologías de la UIAF. Variantes frecuentes: consignaciones fragmentadas desde múltiples cuentas, efectivo por encima de lo razonable para el perfil del cliente y pagos de terceros distintos del comprador que firmará la escritura. Tu debida diligencia debe exigir soporte del origen de fondos antes de la promesa, no después del desembolso, y dejar constancia documental de lo que revisaste.
Un solo beneficiario, muchas escrituras
Un mismo comprador real adquiriendo varias unidades a nombre de personas distintas — familiares, empleados, conocidos sin capacidad económica visible — es una tipología recurrente para fragmentar la trazabilidad. Señales de alerta: compradores que no conocen los detalles del negocio que firman, un mismo asesor o apoderado coordinando operaciones de «clientes» sin relación aparente y patrones de compra concentrados en un mismo proyecto. Tu debida diligencia debe llegar hasta el beneficiario final de cada operación — con umbral del 5 % — y no quedarse en quien firma.
Estructuras opacas y arriendos de fachada
Comprar a través de sociedades o fideicomisos es legítimo, pero también es una forma clásica de ocultar al verdadero dueño: cadenas de sociedades recién constituidas, sin operación real, o estructuras en varias jurisdicciones sin justificación de negocio. Y del lado de los arriendos, los arrendamientos de fachada — cánones pagados puntualmente por inmuebles desocupados o rentas por encima del mercado — sirven para dar apariencia lícita a ingresos que no la tienen. Si administras propiedades, tu exposición no termina en la compraventa. Verifica además si alguna contraparte es una PEP: exige debida diligencia intensificada.
¿Cuáles son los errores más comunes al implementar?
- —Creer que SAGRILAFT es cosa de constructoras grandes. El umbral APNFD — 3.000 SMLMV de ingresos o 5.000 de activos — obliga a inmobiliarias medianas que nunca se han visto como empresas «vigiladas». Antes de asumir que no te aplica, contrasta tus cifras contra los umbrales reales del sector designado: la sorpresa más costosa es enterarte en una visita del supervisor.
- —Consultar las listas una sola vez, al inicio de la relación. El Capítulo X exige consulta permanente de listas restrictivas: la lista ONU es vinculante por la Ley 1121 de 2006 y una coincidencia obliga a reporte inmediato a la UIAF y la Fiscalía. Un cliente limpio hoy puede aparecer sancionado mañana — haz de la re-verificación una rutina con una consulta de listas.
- —Usar una matriz de riesgo genérica descargada de internet. La matriz LA/FT debe calificar los cuatro factores — contraparte, producto/servicio, canal y jurisdicción — sobre tu operación real: no pesa igual vender vivienda nueva sobre planos que administrar arriendos de terceros o intermediar lotes rurales. Una matriz que no distingue tus líneas de negocio no gestiona nada y no resiste la revisión del supervisor.
- —No dejar rastro documental de la debida diligencia. Para el supervisor, lo que no está en el expediente no existió: formularios de conocimiento, soportes del origen de fondos, constancias de la consulta de listas y análisis de operaciones inusuales. Sin ese expediente auditable no tendrás cómo demostrar cumplimiento — y las multas alcanzan los 200 SMLMV por cada cargo.
¿Qué sanciones arriesga tu empresa si incumple?
La base sancionatoria es el numeral 3 del artículo 86 de la Ley 222 de 1995: multas de hasta 200 SMLMV, sucesivas o no, por cada cargo formulado, contra la sociedad, sus administradores, el revisor fiscal y el oficial de cumplimiento. La práctica sancionatoria reciente — con casos y montos reales — está en sanciones del SAGRILAFT.
Y hay un costo que suele doler más que la multa: bancos que cierran productos por riesgo LA/FT, fiduciarias que no vinculan y contratantes que excluyen al proponente que no acredita su sistema. El costo real del incumplimiento es comercial antes que administrativo.
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¿Cómo implementar el SAGRILAFT en tu empresa?
La implementación seria son ocho piezas operando — política aprobada en junta, oficial de cumplimiento, matriz de riesgo, debida diligencia con beneficiario final, consulta de listas restrictivas, reportes a la UIAF, capacitación y expediente auditable. El paso a paso completo está en la guía de implementación del SAGRILAFT, y puedes empezar hoy mismo con la consulta de listas gratuita.
Transición en curso: el 2 de julio de 2026 la Supersociedades expidió la Circular Externa 100-000020 de 2026, una nueva Circular Básica Jurídica que unificaría SAGRILAFT y PTEE en un sistema integral. Al cierre de esta edición su texto oficial y sus plazos no estaban publicados: hoy sigue aplicando el Capítulo X, y actualizaremos esta página cuando la transición sea oficial.
Preguntas frecuentes
¿Mi inmobiliaria está obligada a implementar SAGRILAFT?
Es probable. Los agentes inmobiliarios son sector designado: con ingresos o activos totales de 30.000 SMLMV al 31 de diciembre del año anterior aplica el Régimen Pleno; y desde 3.000 SMLMV de ingresos o 5.000 de activos, el Régimen de Medidas Mínimas. La Supersociedades también puede ordenar la implementación a cualquier supervisada.
¿Qué es el umbral APNFD y por qué atrapa a tantas inmobiliarias?
APNFD significa actividades y profesiones no financieras designadas. Al ser sector designado, una inmobiliaria con ingresos desde 3.000 SMLMV o activos desde 5.000 SMLMV — sin alcanzar los 30.000 — queda obligada al Régimen de Medidas Mínimas. Es un umbral bajo que muchas empresas medianas cruzan sin advertirlo, y por eso el sector concentra tantos obligados que no lo saben.
¿Qué sanciones arriesga una inmobiliaria que no implemente el sistema?
La Supersociedades puede imponer multas de hasta 200 SMLMV con base en el artículo 86, numeral 3, de la Ley 222 de 1995. Pueden ser sucesivas o no, por cada cargo, y recaer sobre la sociedad, sus administradores, el revisor fiscal y el oficial de cumplimiento. El incumplimiento compromete el patrimonio de quienes administran.
¿Necesito nombrar un oficial de cumplimiento?
Solo si quedas en Régimen Pleno: debe ser una persona natural y su designación se informa a la Supersociedades dentro de los 15 días hábiles siguientes. En el Régimen de Medidas Mínimas no se exige oficial: las funciones del sistema recaen en el representante legal.
¿La nueva circular de 2026 cambia estas reglas?
El 2 de julio de 2026 la Supersociedades expidió la Circular Externa 100-000020 de 2026, una nueva circular básica jurídica que unificaría SAGRILAFT y PTEE, pero su texto y plazos aún no se han publicado. Mientras tanto, la norma aplicable sigue siendo el Capítulo X de la Circular Externa 100-000016 de 2020.
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Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal. Verifica siempre contra las fuentes oficiales y consulta a tu oficial de cumplimiento.